Regra do Banco Central define até onde o banco pode emprestar usando o mesmo bem
Muita gente acredita que, depois de financiar um imóvel, pode usá-lo livremente como garantia para novos empréstimos. Não é bem assim. Uma instrução normativa do Banco Central do Brasil, publicada nesta segunda-feira (2), deixou claro que existe um limite rígido para operações de crédito que usam o mesmo imóvel como garantia, mesmo quando o financiamento está em dia.
O Banco Central do Brasil estabeleceu limites rígidos para operações de crédito que utilizam o mesmo imóvel como garantia. A norma afeta principalmente pessoas que buscam novos empréstimos usando imóveis já financiados, mesmo quando os pagamentos estão em dia. A soma das dívidas garantidas pelo imóvel não pode ultrapassar 60% do valor do bem em empréstimos com garantia, diferente dos 80% permitidos em financiamentos para aquisição. Por exemplo, para um imóvel de R$ 1 milhão com saldo devedor de R$ 400 mil, o novo empréstimo não pode exceder R$ 200 mil.
Na prática, a regra afeta quem tenta contratar um novo empréstimo usando a casa ou o apartamento já financiado como garantia. Sempre que isso acontece, o banco é obrigado a refazer as contas. Ele considera o valor atual do imóvel, o saldo que ainda falta pagar do financiamento original e o limite máximo permitido para esse tipo de operação. A soma de todas as dívidas garantidas pelo imóvel não pode ultrapassar esse teto.
Em financiamentos para compra do imóvel, o percentual financiável costuma chegar a até 80% do valor do bem. Já nos empréstimos com imóvel em garantia, esse limite geralmente cai para 60%. Isso significa que, se um imóvel vale R$ 1 milhão e ainda restam R$ 400 mil de saldo devedor, o valor máximo de um novo empréstimo, em regra, não passa de R$ 200 mil.
A valorização do imóvel pode ajudar, mas não libera crédito automaticamente. Para que o limite aumente, é necessária uma nova avaliação formal, e o valor liberado ainda depende do tipo de garantia adotada no contrato. Ou seja, mesmo que o imóvel esteja valendo mais, ele não vira um cheque em branco para novos empréstimos.
O movimento contrário também pesa. Se o imóvel se desvalorizar, o crédito disponível diminui na mesma proporção. Mesmo quem paga as parcelas em dia pode ter dificuldade para contratar um novo empréstimo se o valor do bem cair, já que o banco precisa respeitar os limites regulatórios.
Outro ponto pouco conhecido é o prazo. O tempo do novo empréstimo não pode ser maior do que o prazo restante do financiamento original. Na prática, não é possível “reiniciar” a dívida usando o mesmo imóvel como base por um período mais longo.
Com esse esclarecimento, o Banco Central busca padronizar procedimentos e reduzir riscos no sistema financeiro. Para o consumidor, a principal lição é simples: usar o mesmo imóvel como garantia é possível, mas sempre dentro de limites bem definidos, que são recalculados a cada novo contrato.
